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Droit de préemption

Décote liée à l’existence de baux commerciaux
(CA Paris, Pôle 4, ch. 7, 6 oct. 2011, n° 06-
00052)
Un litige opposait une SCI, propriétaire de
locaux de bureaux et d’atelier dans le Valde-
Marne, à la commune de la Queue en
Brie (177 m2 de bureaux, 426 m2, d’atelier,
67m2 de magasins). La commune entendait
exercer son droit de préemption pour un
prix de 560000 € alors que la SCI avait notifié
son intention d’aliéner le bien au prix de
762000 €. Le juge de l’expropriation avait
fixé la valeur à 695000 €. En appel, et en
adoptant la méthode par comparaison, la
cour se prononce sur la valeur de 615000 €.
On retiendra des arguments en présence
celui relatif à l’incidence de divers baux
commerciaux portant sur les locaux vendus:

“Vu l’article L 213-4 du code de
l’urbanisme.
Le prix d’un bien préempté est fixé selon les
règles applicables en matière
d’expropriation.
Partant, le bien sera, au vu des éléments
versés aux débats, de la copie des baux
commerciaux consentis à compter du
1er novembre 1998 avec droits de renouvellement
aux sociétés MPG Entreprise, Geneste
Développement, les Constructions
Modernes, des extraits KBis de ces soétés
délivrés le 22mars 2011 (MPG Entreprise et
les Constructions Modernes) et des énonciations
du constat d’huissier du
23 mai 2011, évalué occupé avec un
taux d’abattement de 15 %;
Le prix du bien préempté sera donc fixé à
614550 euros (723000 euros -15 %)”.
L’arrêt fixe l’indemnité de remploi que la
commune s’est engagée à verser à
62000 euros.
Observations: La cour fixe donc la dépréciation
à appliquer aux locaux en raison
de leur occupation par baux commerciaux
à 15% de leur valeur.

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